広がる「スルガショック」 サラリーマン大家に危機
この上ない自由を求めて画策中の臭薙です。
この2週間、住友林業さんのアパート施工物件を見に行ったり、3階建てアパートが建てられないかなどプランの検討を別業者にお願いしたり、はたまた、ワンルームマンション業者のセミナーに蚊取の誘いで行ってみたり、色々と課外活動をしていました。
それぞれに思うことがありましたが、とても楽しみにしていたモダンアパートメントさんは業務繁忙で6月まで新規の相談を受けられないとの返信が参りました。
年度末は竣工や次年度の建設に向けた営業ラッシュで忙しい時期ですから、しょうがないですね。
今回はアパートローンに対する金融の引き締めについて、実感したことがありましたので書きたいと思います。
千葉の物件の土地活用について思案する中、3階建て木造住宅の資産効率の良さをアピールされている「アメニティジョイハウス」さんにお邪魔してきました。
千葉を中心に、都内日本橋にも支店を置いて幅広くやられている会社さんです。
良し悪しはまだ分からないですが、ハウスメーカーや工務店へのアパート相談と異なり、資産運用という見地でアパート建設について建設の時期や必要な資金、税務などご相談いただきました。
今更ながらの盲点で、アパート建設を私名義でおこなってしまうと所得税が相当高くなってしまうことが分かりました。
ソリューションとしては「資産管理会社の設立」を提案されました。法人のため税率軽減があることと、相続面でもメリットがあります。このあたりもう少し掘り下げて検討が必要だと感じました。
もう一つはスルガショックやタテル問題等々の不祥事に端を発するサラリーマン大家に対する金融引き締め。
土地付きであっても、手放しでは貸してくれない状況で、一定の自己資金あるいは共同担保物件などの必要があるようです。
相談する前の感覚としては、勤務先への信用がそれなりにあって、立地もそれほど悪くない土地付きであれば、建設資金はフルローンでも可能なくらいと思っていましたが、この半年でだいぶん状況が変わったようです。
少なくとも、土地からアパート新築する場合、土地代は全額キャッシュを求められるような金融状況になっているようです。
さらに1年に複数のアパートをローンで購入する場合、早期退職を疑われるため、最近ではなかなか貸してくれないとか。これは、この上ない自由を手に入れるための出鼻をくじかれかねない由々しき事態です。
不動産投資とは、取得すれば終わりではなく、日々の生活や人生設計と大きく関わってくるものなので、
資産活用という見地で相談を数多くこなしている、実績豊富な方への相談はマストだと思いました。
昨今はワンルームマンション投資など、商品にあふれている時代ですが、自社の商品を売るための営業トークと自身の資産運用を良く判別して考えていかないと大変な落とし穴にはまってしまいます。
昨年物件を買ったばかりということもありますが、千葉のアパート建設については、今後の自身の投資計画や両親の生活など色々なことを考えて決定をしたいと思った次第です。
アパート建設検討 物件見学 利回り14％
この上ない自由を求めて画策中のKUSA薙です。
お声がけさせていただいている住宅メーカーさんのお誘いで、施工物件の見学に週末行ってきました。
敷地約60坪、3階建ての1k×11戸。 建設費7000万円前後ですが、都内は賃料単価が高くて羨ましい！ 利回り14％以上とのこと。
どこで建てても、建設費は大きく変わらないので、土地持ちの場合、利回りは単純に立地に比例していくことを実感しました。
この物件、千葉と土地形状が似ていて、はっと気づきました。
3階建てを工夫すれば建てられる！写真の通り、3階部分は3住戸になっています。
北側斜線による建築制限を避けるためです。
千葉の物件は、近所に3階建てがないことや階段・共用廊下の最小寸法が頭に浮かばず、住宅メーカーも2階建てしか提案してこなかったので、プラン的に建てられないと思ってましたが、物件見学に行って、たつ事に気づきました。
1kの場合、最大6住戸と思っていましたが、工夫すれば8〜9住戸建てられそう。
利回りで3％は改善する計算です。（まだ工事費がわからないので試算です）
早速、3階建てプランをお願いしたところ、即日描いていただけました。
この会社さん、大手住宅メーカーではないですが、大手と変わらない仕様で坪単価＠20万は安いご提案をいただいています。また、担当が営業・設計・施工監理を全て担当するのでレスポンスがとにかく早い。
翌日には図面をUPしてくれます。
新築でのアパート建設は、土地付きであれば、この工事費高騰の時世でもプランの工夫次第で、素晴らしい資産に大きく生まれ変わります。根気よく、多くの提案を募って、物件見学に行き、話を聞くことがとても重要だと思いました。
図面を見ながら、あーしようこうしようと考えるのは
とっても楽しいです。あとは、資金があればなぁ、、っ
ありえるが あふれる世界。シェアハウスよりソーシャルアパートメント？
この上ない自由を求めて画策中のKusa薙です。
職場の上司の息子さんが慶応志木高校に合格したと報告しているのを聞きながら、社会の営みを感じた午後のひとときでした。
さて、今日は安田不動産が開発した『WAVES 日本橋浜町」の隣人交流型賃貸住宅「ソーシャルアパートメント」の物件見学会に行って来ました。
この物件はGlobal Agentsという会社さんが企画されている新しい居住形態「ソーシャルアパートメント」というシリーズ。
以下、Global Agents のホームページから
https://www.global-agents.co.jp
ありえるが あふれる世界。
見方を変えると 見え方が変わる。
この世界には「ありえない」ことは一つもない
私たちは世の中の「ありえる」を形にして無限の可能性との出逢いを育くむ
エージェントチームです。
ソーシャルアパートメントはfacebook,mixiなどのSNSとの学生時代の出会い、インターネット上での繋がりを創出していく魅力をリアルの住空間に展開したいと考え、2005年に現代表が発案した新しい住宅形態とのこと。
住人同士の交流や、街に開かれた店舗誘致によって人と人、まちと住人が繋がり、新しい文化を創出する。
一方、安田不動産は、日本橋浜町において「手しごと」と「緑」の見えるまちというまちづくりコンセプトを定めて、オリジナリティのあるまちづくりを推進しています。
文化創出という尖ったコンセプトを持ったGlobal Agents と 街興しをしたい安田不動産とのマッチング。
失われたコミュニティ、隣人とのコミュニケーションなど、鬱陶しく思われていた昭和的な人間関係が、social mediaをきっかけに、今、リアルに求められている。それがなんだかCoolと思われている。
そんな時代の感覚を捉えたGlobal Agentsさんのような会社がまさに今、活躍をされているんだなと思いました。
アパート建設に置き換えれば、誰もがある程度の満足感を得られるよう商品企画を究極まで一般化したのが住宅メーカー。皆が求める仕様や機能を平均的に織り交ぜるため、どうしても価格が高くなってしまう。埋没化してしまう。
10人いたら3人に刺さる、コンセプトや主張のある物件の方が、入居待ち物件になるのではないかっと物件見学を通じて思った次第です。
ちなみに浜町の物件、１５平米でキッチン、冷蔵庫は共用、部屋はバスタブがなく、シャワーのみですが、共益費込みで約11万円程度の模様。周辺相場より3万は高い賃料設定です。
仕様は決してお金がかかってるわけではないですが、足元までの広い窓面と、都内東部の下町を眼下に、遠くの東京タワーや高層ビル群を望む、都会を切り取ったような景色は、グッとくるものがありました。
アスナロ白書を思い出してしまいました。
おやすみなさい。
アパート建設 検討① ハウスメーカーは過剰仕様
この上ない自由を求めて画策中のkusa薙です。
40近くになるとなにがしか新しいことをしたくなるものです。人生の新しい局面を迎えたいとか、このままでいいのかとか。
私の場合、転職が一つの答えでした。
慣れない環境での仕事は2年経った今でも苦労を感じることが多々あります。不動産に対する考え方の違い、既存のフィールドに足を踏み入れること。何より気心知れた上司、同僚、戦友がいないというのは思った以上にストレスフルです。
それでも転職というアクションに後悔はありません。自分の中ではどうしても必要なアクションだったと思っています。同時に前職への感謝の思いも感じるようになりました。
もう一つの新しい取り組みは不動産投資です。
不動産投資で実際のアクションを起こしたのは昨年の10月。友人から貴重な情報を得て三日後に金沢に行き、なけなしの貯金を投入し、ついに不動産オーナーに仲間入りをしました。
金沢駅前のリセールバリュー狙いの物件です。まだ建設中のため、金沢の発展を楽しみながら、ローン検討やリーシングを検討を行っていきます。
すっかり不動産付いておりまして、お金もないのに、今は千葉にアパート建設の検討をしています。こちらは両親が一軒家を持っていて、借家人が抜けたタイミングで今後の活用を検討しています。
土地付きなので、当初は表面で15%くらいを目論んでいましたが、建築費高いですね。＠60〜80万くらい。
大手ハウスメーカーに一社、準ハウスメーカーに一社。仕様は同程度で1000万の差が出ています。
安い方でも表面8%台。地元の工務店はノウハウに難あり。
毎週提案を各社おもちいただいて、来週は施工物件をご案内いただきます。
でもなかなか腹が決まりません。 これなら建てたい！って気持ちになれない。。
コストのことだけではなく、ビビっとこない。
ハウスメーカーはシステマチックで楽ですが、新しさがないというか、
暑化粧の割に作ったら埋没してしまうんじゃないかと。またいわゆるVE/CDはできないみたいです。
決められた仕様、設備を不要でも作らないといけない、そんな感じです。
今気になっている会社さんが「モダンアパートメント」
不動産オーナーのブログで度々散見していて気になっていました。
軽やかなデザイン、新築プロデュースという事業形態、それでいてリーズナブル(っと思われる)。
本当に住む人が求めているものを見定めて余分なものは排除して商品企画をしてくれる、そんな印象を持っています。
本日提案の依頼をお願いしてみました。
負動産を富動産へ
進捗をブログにてまた書かせていただきます
test
Fun fun realestate
